中国は、住宅の販売前にプレセールを禁止し、開発業者が完成した物件のみを販売することを検討しています。この措置は中央政府が提案した不動産開発の「新たなモデル」の一環であり、詳細はまだ調整中です。 この潜在的なルールは、公共住宅を除く将来の土地販売のみに適用され、地方政府には実施の柔軟性が与えられます。この決定は、住宅供給のミスマッチを減少させ、特に急激な景気後退を経験している小都市での価格下落を防ぐことを目的としています。 中国のプレセール制度は過剰な住宅供給と開発業者の負債を引き起こし、未完成のプロジェクトや住宅ローンのボイコットを招いています。2021年には住宅の約90％がプレセールされ、2023年には74％に減少しましたが、開発業者は依然としてキャッシュフローのために前払いに依存しています。 一部のアナリストは、この禁止が資金調達の問題を悪化させ、土地購入を遅らせ、新しい建設や投資に悪影響を及ぼす可能性があると警告しています。政府はこの新たなモデルのためのサポート資金メカニズムを迅速に整備することを約束していますが、具体的な詳細は不明です。 4月のデータでは、トップ開発業者による新築住宅の販売が前年比8.7％減少しており、需要が弱い中での改革の必要性が強調されています。30以上の都市が完成住宅の販売試験を開始しており、2025年までに全国的に普及させる計画があります。 これまで見られたことは、当局が建設前に住宅を販売する従来の方法に対して転換を図っていることを明確に示しています。この決定は、物件の購入と販売の方法を変えるものであり、開発業者が資金にアクセスする方法、都市が成長を管理する方法、買い手が価値を評価する方法を根本的に変える可能性があります。 この提案はまだトップダウンの指令ではなく、地方当局が自らの管轄内でどのように実施するかを決定する十分な余地を提供しています。この柔軟性により、地方政府は新しい住宅に対する需要や、地域の開発業者の財務状況に基づいて実施を調整できます。また、即時の混乱を制限しつつ、このモデルは小規模または試験都市で試行された後により広く展開されると期待されています。 要点として、この厳しい制約が資金調達のストレスを深め、新しい土地購入を遅らせるという分析が裏付けられています。多くのプロジェクトは依然としてプレセールメカニズムに依存しており、問題は企業が困難に直面するかどうかではなく、プレセールがさらに縮小または廃止された場合に、どのくらいの企業が十分な資 reservesまたは資本を持っているかどうかです。 広範な影響を考えてみましょう。販売前に住宅を完成させる必要があるため、開発業者はより在庫重視のモデルに移行します。開発の初期段階で前金を集める代わりに、彼らは将来の購入者が現れることを期待しながら、一定の財務負担を引き受けることになります。これは、収益の遅延に耐えられるバランスシートを持たない小規模または弱いプレーヤーを淘汰することにつながります。 この動きは、未完成の住宅がゴーストタウン状態に消えることへの懸念が主要な州では消えていないため、買い手に対する安定性を提供する可能性があります。ただし、購入需要は依然として鈍く、4月の数字はこの逆風を直接示しています。新築住宅の販売がほぼ9％減少することは、単なる誤差の範囲ではなく、家計が再投資したり、プロジェクト途中で購入したり、納期を信頼したりすることに対する広範な消極的な態度と一致しています。投資家のセンチメントは、もはや単に価格の割引やインセンティブによって駆動されているのではなく、信頼性や長期的な価値に対するより深い反映によって駆動されています。 今後の四半期において、この政策がどれほど深く浸透し、参加者の行動がその期限前にどう適応するかが重要です。特に、他の都市が試験グループに参加する場合、ポジショニングが迅速にシフトすることが予想されます。特に、過去に資金調達パターンが明らかに変化した際に不動産開発業者が迅速にローンチや投資フローを調整してきたことを考慮すると、その可能性は高いです。

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